Luxevastgoed: een segment om van te dromen

19-12-2016

Geoffrey Giet van agence rosseel aan het woord in de logic immo over luxevastgoed. Voor wie het nog niet zag, lees het volledige artikel hieronder. 

De markt van het luxevastgoed blijft het goed doen. De vraag naar onder meer standingvolle villa’s, herenhuizen, landgoederen en luxueuze appartementen heeft zich na een dipje sinds een tweetal jaar hersteld en is nu behoorlijk stabiel. De prijzen swingen dan ook niet de pan uit. Grote verschillen met de trends en evoluties op de klassieke vastgoedmarkt worden door onze gesprekspartners Geoffrey Giet (agence rosseel / Exclusive Living), Gunther De Coninck (Huizinge) en Xavier De Ruysscher (Huysewinkel) niet gesignaleerd. Ze wijzen er wel op dat discretie één van de sleutelwoorden is in dit segment.

 

Exclusief wonen in het huis van God    

Wat moeten we precies verstaan onder de term luxevastgoed? En wat kunnen we als exclusief beschouwen en wat niet? Als we ons over het segment van het luxevastgoed buigen is het niet onbelangrijk die vragen te stellen, want in de praktijk blijken mensen vaak verschillende definities te hanteren voor luxe en exclusiviteit.

“Vaak begint men van exclusief wonen te spreken vanaf een bepaalde prijs”, zegt Geoffrey Giet daarover, “maar prijs is niet het enige criterium dat men daarvoor volgens ons kan hanteren. Exclusief wonen kan bijvoorbeeld ook in tot prestigieuze lofts omgebouwde leegstaande fabrieken of in een prachtig gerestaureerde molen. De jongste tijd krijgen zelfs sommige leegstaande kerken een interessante woonbestemming. En wat kan er nu exclusiever zijn dan wonen in een vroeger “huis van God”?. Los daarvan stellen wij vast dat exclusiviteit in ieder geval ook altijd kijklustigen aanspreekt. Het verklaart ook het succes van televisieprogramma’s die ons een kijkje achter de schermen gunnen van de luxevilla’s van bekende Amerikaanse rappers of grote sterren van het witte doek. De Facebookpagina van Exclusive Living, het bedrijf dat wij speciaal voor het luxesegment naast agence rosseel hebben opgericht, heeft bijvoorbeeld meer volgers dan de Facebookpagina van agence rosseel. ”

Prijzen zijn relatief

Hoe dan ook is het zo dat aan luxe en exclusiviteit vanzelfsprekend een fors prijskaartje hangt. Volgens het laatste rapport van het internationale netwerk van vastgoedkantoren Christie’s International Real Estate, dat gespecialiseerd is in het neusje van de zalm in luxevastgoed in steden zoals Parijs, Londen, New York, Sydney en Dubai, kunnen we van luxevastgoed spreken vanaf prijzen van zowat 2 miljoen dollar. Diverse waarnemers wijzen er echter meteen op dat het weinig zin heeft om bedragen te plakken op luxevastgoed. Vooreerst omdat luxe en luxevastgoed weliswaar verband houden met connotaties als topkwaliteit, raffinement en exclusiviteit, maar tegelijk ook onderhevig zijn aan enorme veranderingen.  “Wat mensen vandaag als “super de luxe” omschrijven is het daarom morgen niet meer”, zo heet het bij Christie’s International Real Estate. Als de economische wereldmacht verschuift, als de rijken der aarde plots een ander soort topluxe willen of als bijvoorbeeld aandacht voor milieu en duurzaamheid de bovenhand krijgt, kunnen in de definitie van luxevastgoed snel bepaalde veranderingen optreden. Het spreekt voor zich dat dit dan ook de nodige consequenties heeft voor de prijzen. We zien dat trouwens ook in eigen land. Appartementen op de zeedijk die ooit tot het segment van het luxevastgoed behoorden, maken vandaag niet langer noodzakelijk deel uit van die categorie uit.

Locatie, locatie, locatie

“Wat we onder de term luxevastgoed moeten verstaan”, geeft Gunther De Conick aan, “blijft heel veel te maken hebben met locatie. Sommige plaatsen zijn nu eenmaal veel meer gegeerd dan andere. Aan de Leie in Kortrijk verkochten wij onlangs een prestigieus kleinschalig project met tien appartementen, namelijk de residentie rozenkrans. De budgetten lagen tussen de 1 miljoen en de 1,5 miljoen euro. Dat negen van de tien appartementen in een mum van tijd aan de man werden gebracht bewijst overduidelijk hoe belangrijk locatie is.”

Dat wordt ook bevestigd door een recente enquête van het internationale vastgoedkantorennetwerk Knight Franck. Daarin staat dat men met een bedrag van 1 miljoen euro in Monaco tegenwoordig slechts een minieme studio van…17 vierkante meter kan kopen en met datzelfde bedrag op het zonnige eiland Mauritius eigenaar kan worden van een villa van 240 vierkante meter. Knight Franck signaleerde in datzelfde onderzoek ook dat echt luxevastgoed in Beverley Hills nabij Los Angeles begint vanaf prijzen van 10 miljoen dollar en in de chique Londense wijk Kensington zelfs pas vanaf 20 miljoen euro. Het prijsverschil tussen Beverley Hills en Kensington toont uiteindelijk aan dat alles relatief is. “Uiteraard spreken we hier over bedragen van een andere orde dan deze die bij ons gangbaar zijn”, zegt Gunther De Coninck hier nog over. “Op onze website delen wij de eigendommen in drie categorieën in: onder de 350.000 euro, tussen de 350.000 en de 700.000 euro en boven de 700.000 euro.

En in die laatste categorie is volgens vanaf een bedrag van 1 miljoen euro sprake van echt luxevastgoed. Dat bijft bijzonder gegeeerd.” Het is alleszins een ijzeren wet dat kandidaat-kopers zich met dezelfde bedragen niet overal hetzelfde kunnen veroorloven. Ook op dat vlak verschilt het segment van het luxevastgoed niet van dat van het klassieke vastgoed. Zelfs binnen een stad gelden deze verschillen. Denk maar aan de prijsverschillen die in Parijs van kracht zijn tussen de verschillende arrondissementen. En bij ons zal een exclusieve villa in Sint-Martens-Latem net altijd iets meer kosten dan nagenoeg dezelfde villa in het een paar kilometer verderop gelegen De Pinte.

Luxe heeft ook steeds meer te maken met architectuur  

Voor luxevastgoed is de locatie in ieder geval nog altijd het allerbelangrijkste criterium. Dat is ook de logica zelve, want het is precies de locatie die grotendeels het exclusieve karakter van het vastgoed bepaalt. De Place des Vosges in Parijs en de Kouter in Gent bieden nu eenmaal slechts plaats voor een bepaald aantal woningen en zicht op zee of op de meanderende Leie krijg je ook maar vanuit een welbepaald aantal panden.

“De ligging legt inderdaad nog altijd veruit het meeste gewicht in de schaal”, zegt Geoffrey Giet.  “Maar ook de kwaliteit van de architectuur en de aanwezige voorzieningen, zijn criteria die in een toenemend aantal gevallen gaan meespelen, omdat veel van de potentiële kopers natuurlijk ook in het buitenland wel al eens hebben gezien wat op dit vlak allemaal mogelijk is. Vandaar ook dat die kopers het liefst opteren voor panden die echt helemaal piekfijn zijn afgewerkt en instapklaar zijn. Dat kan zowel in een groene omgeving zijn of in de stad.” Gunther De Coninck voegt er nog aan toe dat dit ook mee verklaart waarom we een de laatste jaren een verschuiving zien van de belangstelling in luxevastgoed met een veel ruimere interesse voor appartementen dan voor landgoederen. “De luxueuze appartementen bieden alle comfort en bieden de eigenaars e mogelijkheid om de vaak hoog oplopende onderhoudskosten uit de weg te gaan.”

De vraag valt niet stil

Onze gesprekspartners stellen samen vast dat de vraag naar luxevastgoed de jongste tijd behoorlijk op peil blijft. De lage rente is één van de factoren die meespelen en omdat er ook sprake is van behoorlijk wat aanbod, kunnen we volgens Xavier De Ruysscher spreken van een stabiele markt.  De vraag komt soms van investeerders, maar veelal van mensen die zelf willen genieten van mooi afgewerkte woningen, herenhuizen en appartementen op toplocaties. “Dat laatste is met name het geval in veel centrumsteden, die de jongste jaren toch ook een flinke inspanning hebben gedaan om te investeren in stadsverfraaiing.

Een stad als Gent had twintig jaar geleden bijvoorbeeld lang niet dezelfde uitstraling als nu en diverse projectontwikkelaars spelen met prestigieuze projecten naadloos in op de vraag”, zegt Xavier De Ruysscher, die er ook op wijst dat er ook van zijn kant op wijst dat er au fond eigenlijk niet veel verschillen bestaan tussen de klassieke vastgoedmarkt en het luxesegment. “Of je nu over prijzen spreekt zoals in Londen, New York of Monaco of over panden met eerder Belgische prijskaartjes, uiteindelijk surft ook luxevastgoed mee op de golven van de algemene vastgoedmarkt. Dat betekent dat we tussen 2000 en 2010 ook in het segment van het luxevastgoed heel forse prijsstijgingen hebben gezien, die zoals het in een normale marktcyclus gebeurt, gevolgd zijn door een kleine daling van de vraag, en dat de markt momenteel vrij stabiel is en wordt gekenmerkt door kleinere prijsstijgingen. Typische herenhuizen stijgen wel nog sterker in waarde, omdat het aanbod daarvan nu eenmaal beperkter is. Hoe dan ook is er zeker sprake van een behoorlijk actieve markt, onder meer ook omdat net als bij het klassieke vastgoed sprake is van een toenemende vraag naar appartementen in het luxesegment. Die worden bijvoorbeeld vaak aangekocht door mensen die hun exclusieve woning of villa hebben verkocht.”

Discretie is het belangrijkste verschil

Onze gesprekspartners zijn het erover eens dat het de logica zelf is dat ze in het luxesegment te maken hebben met een ander soort publiek. “Discretie is een woord dat dit publiek hoog in het vaandel voert” verwoordt Gunther De Coninck ook de mening van zijn collega’s. “Dat vergt ook een enigszins andere aanpak, met bijvoorbeeld publiciteit via andere kanalen, en het vaker inzetten van persoonlijke netwerken.In dit segment van de markt is het nog belangrijker om zich in te leven in de leef- en denkwereld van de koper.

Onze klanten hebben een zeer duidelijk idee en verwachtingspatroon met betrekking tot wonen en leven. Het ontbreekt hen vaak enkel aan de tijd en knowhow om hun inzichten ook te realiseren. Een eigendom is lang niet altijd wat men ziet, het ware potentieel ligt vaak verborgen onder de lagen van de geschiedenis. De mensen van ons team helpen de klanten op weg met creatieve ideeën, en concrete suggesties.” Voor Xavier De Ruysscher betekent het, dat zijn kantoor voor dit soort panden sterker de nadruk legt op communicatie via specifieke kanalen, voor Geoffrey Giet dat hij er in 2009 met Exclusive Living een specifiek kantoor voor heeft opgericht.  “Iets wat exclusief is, trekt een publiek aan dat zich wil onderscheiden”, zegt hij. “Dat is ook in vastgoed niet anders. Exclusief luxevastgoed verkopen, dat uitblinkt door zijn natuur, architectuur, historie, inplanting of aankleding verdient een specifieke aanpak. Met Exclusive Living verkopen wij bijzondere eigendommen in Vlaanderen en meer specifiek in de Gentse regio en voor de kandidaat-kopers gaan wij er ook actief op zoek naar.”   

Geert Degrande, Logic Immo, 17/12/2016