Een vastgoedbelegging kan een interessant alternatief zijn voor een wispelturige beurs of voor een spaarrekening die bijna niets meer opbrengt. Zo’n belegging kan je immers een regelmatig inkomen opleveren of je gewoon in staat stellen je beleggingsportefeuille te diversifiëren.
Je kan in verschillende soorten vastgoed beleggen:
Niet alleen een pand is uniek, ook de belegger. Bij Exclusive Living krijg je volop de aandacht van onze vastgoedspecialisten en ervaren beleggingsadviseurs. Zowel de ervaren investeerder als diegene die start met beleggen in vastgoed krijgt persoonlijke begeleiding en professioneel advies op maat.
We stellen samen een verantwoorde investeringsstrategie op steeds gericht op maximaal rendement, die perfect bij jou past. We bestuderen hoe het hefboomeffect van geleend kapitaal jouw rendement naar een hoger niveau kan stuwen. Successieplanning, advies over gesplitste aankoop, aankopen via vennootschap.
Wanneer wij een pand in portefeuille aanbieden als beleggingsvastgoed gaan wij nooit over één nacht ijs.
We kiezen enkel die panden waar wij rotsvast in geloven. We bestuderen de omgeving en groeimogelijkheden. We richten onze pijlers op vastgoed in gevestigde waarden zoals A-locaties. Verder zijn we met ruim 75 jaar ervaring ook kei in opkomende, beloftevolle buurten met een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding te herkennen.
Rendement kan je bruto inschatten vooraf en pas echt netto berekenen achteraf, namelijk wanneer je de investering verkoopt en dus een volledige evaluatie kunt maken van de kasstromen.
Je kan natuurlijk vooraf enkele voorspellingen maken i.v.m. kosten, leegstand, meerwaarde enz. waardoor je nettorendement min of meer inschat. Maar het werkelijk behaalde rendement weet je pas op het eind van de rit. Zoals met elke investering.
De figuur toont de 3 bouwstenen van rendement in een vastgoed investering:
Investeren in vastgoed is een slimme strategie omdat de garantie op rendement hoog is en het risico op totaal verlies van de investering verzekerbaar is (brandverzekering). Je zou dus kunnen stellen dat er ‘kapitaalsgarantie’ is.
Rendement komt tot stand door directe en indirecte factoren.
Directe factoren zijn het meest gekend. Dat is bijvoorbeeld de huurprijs die men wil betalen om een bepaald goed te huren. En ook de kosten die gepaard gaan met het verhuren van een vastgoed. Directe factoren zijn nauw gerelateerd aan de operationele aspecten van het bezit van een vastgoed.
Ook fiscaliteit is een directe factor. De keuze voor een bepaalde fiscale constructie beïnvloedt de periodieke kosten (belastingen/teruggaven/aftrekposten), en dus netto-opbrengsten.
Indirecte factoren beïnvloeden het rendement even zeer maar vragen iets meer kennis ter zake om ze goed te kunnen voorspellen.
Bijvoorbeeld: De bevolkingsevolutie in een bepaalde regio, met daardoor de toename van het aantal gezinnen. Wanneer we weten hoeveel personen er per gezin zijn kunnen we voorspellen welke woonvormen zij zullen verkiezen. Een grote vraag naar bepaalde woonvorm verhoogt enerzijds de huur (direct) maar bij verkoop ook de waarde (meerwaarde = indirect) van het goed.
Een andere indirecte factor is bijvoorbeeld het creëren van een financiële hefboom door geld te lenen. Aangezien de inleg bij aanvang kleiner wordt (eigen vermogen) zal bij de verkoop het rendement op het eigen vermogen hoger blijken.
Onder indirecte factoren bevinden zich ook maatschappelijke trends, industriële/technologische evoluties, beleidskeuzes van overheden, enz.
Om rendement te berekenen hebben we enkele handige instrumenten beschikbaar:
Dit is het bruto rendement dat je zal halen gedurende het eerste jaar dat je de eigendom verhuurt.
BAR = ((huur x 12) x 100) / (Aankoopprijs + transactiekosten)
Voorbeeld:
Aankoopprijs: 250.000 euro excl. kosten
Huurinkomsten: 850 euro per maand
Bruto rendement: (850 x 12)/ 250.000 + kosten = 4,08 %
Enkele voorbeelden van een goed BAR?
Bij het exploiteren van een vastgoed moet je rekening houden met elementen die ervoor zorgen dat je nooit de volledige huur zal kunnen verwerven. Deze zijn onder meer:
Wanneer je deze gedetailleerd in kaart brengt kan je elk jaar opnieuw goed het NOI voorspellen en op het eind van het jaar evalueren.
NOI = (huur x 12) - operationele kosten
Je zou dan ook een operationeel rendement kunnen berekenen dat soms het Netto Aanvangs Rendement wordt genoemd. Dat rendement gaat echter enkel over inkomsten en uitgaven tijdens het bedrijf:
NAR = (((huurx12) – operationele kosten) x 100) / (Aankoopprijs + transactiekosten)
Een verschil tussen brutohuur en het NOI van 15% à 20% wordt als normaal aanvaard.
Opgelet: BAR, NOI en NAR beoordelen operationele aspecten van de investering en zeggen dus niets over meerwaarde en financiële hefboom.